Huslejenævn

Huslejenævnet kan hjælpe med, hvordan man rejser en sag ved nævnet, og hvilke typer af sager, som nævnet kan tage stilling til. Det betyder, at nævnet ikke rådgiver om lejeforhold eller er partsrepræsentant hverken for lejer eller for udlejer. 

Hvis lejer eller udlejer har behov for juridisk rådgivning om reglerne for at bo til leje, henvises parterne til at rette henvendelse til hhv. lejer- eller udlejerforeninger, der kan være behjælpelige med at svare på spørgsmålene.

Hvordan indbringes en sag?

Både udlejere og lejere kan indbringe sager for nævnet. Hvis du vil indbringe en sag, skal du gøre det skriftligt. Det kan du gøre ved at sende en e-mail til naevn@koege-dk eller via digital post.

Din henvendelse skal være på dansk. I indbringelsesbrevet skal det fremgå, hvad du ønsker at nævnet skal tage stilling til.

Til indbringelsen skal du altid vedlægge:

• En kopi af din lejekontrakt for lejemålet tvisten vedrører.
• En kopi af dialogen med udlejer/lejer vedrørende tvisten, I ikke kan blive enige om.
• En kopi af de dokumenter, som er relevante for din sagstype. Det kan fx være korrespondance med modparten, billedmateriale, ind/udflytningsrapport, forbrugsregnskab etc.
• Fuldmagt fra øvrige lejere, hvis flere er registreret på lejekontrakten.
• Dit telefonnummer.
• Dokumentation for indbetaling af gebyr.

Huslejenævnets adresse er: Torvet 1, 4600 Køge.

Hvad koster det at indbringe en sag for huslejenævnet?

I 2024 koster det 357 kr. i gebyr at få huslejenævnet til at behandle en sag. Hvis du indbringer sagen i 2025, koster det 361 kr. Den, der indbringer sagen, betaler beløbet.

• Du skal indbetale beløbet her:
  Registreringsnummer: 5035
• Kontonummer: 4690005

Husk at angive adressen på det beboelseslejemål, som klagen vedrører, på indbetalingen samt vedlægge dokumentation for indbetalingen, når du indbringer tvisten for nævnet. 

Gebyret reguleres en gang årligt og er et engangsbeløb, som ikke tilbagebetales. Heller ikke hvis du får medhold i sagen.

Hvis lejer får fuldt medhold ved nævnet, og sagen er indbragt i 2024, skal udlejer i 2024 betale 6.827 kr. Hvis lejer får fuldt medhold ved nævnet, og sagen er indbragt i 2025, skal udlejer betale 6.896 kr.

Hvis du har brug for rådgivning

Huslejenævnet og dets sekretariat er ikke et rådgivningsorgan, som yder almindelig vejledning til parterne ved uoverensstemmelser. Nævnets sekretariat vejleder dog om, hvorledes man bærer sig ad med at indbringe en sag.

Som lejer kan du søge råd og vejledning forskellige steder. Du kan henvende dig hos en lejerorganisation, den gratis retshjælp på Rådhuset eller hos en advokat. Hvis du ønsker hjælp fra en lejerorganisation, forventer de typisk, at du også melder dig ind i organisationen. Vælger du en advokat, skal du forvente at betale for advokatens bistand. Retshjælp er typisk gratis.

Adresser på organisationer der varetager lejerinteresser:

Landsdækkende:

Lejernes Landsorganisation
Reventlowsgade 14
1651 København V.
Tlf. 33 86 09 10

Danmarks Lejerforening
Sct. Peders Stræde 2, 1
4000 Roskilde
Tlf. 33 33 99 25

Lokale:

Køge Lejerforening
Nørre Boulevard 33, st.
4600 Køge
Tlf. 56 63 11 90
Åben mandag kl. 17.30 - 19.00
E-mail: koege@dklf.dk

Advokatvagten
Rådhusstræde 10 c, 1. sal
4600 Køge
Åben for personlig henvendelse onsdage kl. 16.00 - 17.00

Hvilke sager kan nævnet behandle? 

Nævnet kan ikke behandle sager om lejeforhold i almene boliger, statsstøttede kollegier eller lejemål som kun bruges til erhvervsformål. Hvis sagen drejer sig om lejeforhold i almene boliger, skal sagen indbringes for beboerklagenævnet.

Nævnet kan kun behandle sager om:

• Huslejens størrelse
• Forhåndsgodkendelse af leje inden lejeaftale er indgået (se også afsnit til udlejere længere nede ”Forhåndsgodkendelse af husleje”)
• Lejeforhøjelser
• Depositum
• Forudbetalt leje
• Udlejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af lejemålet
• Lejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af lejemålet
• Tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning
• Forbedringsarbejder
• Lejers betaling for varme, vand, el og antennebidrag
• Varme-, vand-, el- og antenneregnskaber
• Regnskaber for konti til indvendig og udvendig vedligeholdelse
• Husordenssager

Nævnet kan ikke behandle sager om:

• Opsigelse og ophævelse af lejemål
• Lejerens brugsret i forbindelse med fremleje, bytte og retten til fortsættelse af lejemålet
• Forholdsmæssigt afslag i lejen som følge af mangler ved det lejede
• Udlejerens ret til adgang til det lejede.

I sager som disse er det alene domstolene (Boligretten), der kan træffe afgørelse.

Skimmelsvamp

Huslejenævnet kan afgøre tvister om udlejers pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af det lejede. I nogle tilfælde kan skimmelsvamp skyldes manglende vedligeholdelse. I den forbindelse kan huslejenævnet give udlejeren påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, men Huslejenævnet kan ikke give påbud om, at udlejeren skal udføre forbedringer af lejemålet.

Huslejenævnet tager ikke stilling til krav om kompensation eller erstatning for lejetab, skade på indbo og lignende.

Huslejenævnet har ikke den byggetekniske ekspertise til at fastslå, hvorvidt der er tale om skimmelsvamp og årsagen hertil. Nævnet har heller ikke mulighed for at foretage målinger eller indgreb i det lejede.

Hvis din udlejer ikke reagerer på din henvendelse om skimmelsvamp i boligen, kan du henvende dig til byggemyndigheden i kommunen: Skimmelsvamp i boliger (koege.dk).

Medlemmer af Huslejenævnet

Nævnet består af en formand og to medlemmer. Formanden har en juridisk kandidateksamen, mens de to medlemmer repræsenterer henholdsvis lejerne i kommunen og udlejerne i kommunen.

Derudover er der tilknyttet et sekretariat til Huslejenævnet.

Formand:
Arne Tornvig Christensen

Medlemmer:
Marianne Berg Pedersen (lejerrepræsentant)
Michael Petersen (udlejerrepræsentant)

Hvor lang tid tager det at få en sag behandlet?

Der er meget stor forskel på, hvor lang tid der går, før man kan forvente en afgørelse i en sag, der er indbragt for huslejenævnet. Det afhænger blandt andet af hvilken type sag, det drejer sig om.

Det fremgår af § 86 i lov om boligforhold, at Huslejenævnet skal træffe en afgørelse senest fire uger fra det tidspunkt, hvor Huslejenævnet har modtaget svar på dets høringsskrivelser til sagens parter og eventuelle andre offentlige myndigheder. Undtagelsesvis kan der være særlige forhold, som forlænger behandlingstiden.

Hvis huslejenævnet ikke har truffet en afgørelse inden fristens udløb, kan klageren indbringe sagen for Boligretten uden at afvente huslejenævnets afgørelse.

Hvor kan du få mere at vide?

Har du spørgsmål til huslejenævnet, er du velkommen til at kontakte nævnets sekretariat.

For udlejere

Forhåndsgodkendelse af husleje

Hvis du har en ejerbolig eller en andelsbolig, kan du bede Huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af den leje, som du lovligt vil kunne opkræve for den pågældende bolig. Du må ikke på forhånd have indgået en lejeaftale med en potentiel lejer. Nævnet skal have mulighed for at besigtige lejemålet for at fastsætte lejen.

Det følger af loven, at du ikke må have andre udlejede boliger på ansøgningstidspunktet.

Forhåndsgodkendelsen er bindende. Det vil sige, at lejer ikke har mulighed for at få nedsat lejen, så længe lejligheden er i samme stand, som da huslejenævnet besigtigede lejemålet. For 2024 koster 596 kr. at få en forhåndsgodkendelse af lejen efter lejelovens § 132, stk. 2. Hvis du indbringer sagen i 2025, koster det 602 kr.

Beløbet skal indbetales til:

• Registreringsnummer: 5035
• Kontonummer: 4690005

Husk at angive adressen på det beboelseslejemål, som klagen vedrører, på indbetalingen samt vedlægge dokumentation for indbetalingen, når du indbringer sagen for nævnet.

En ansøgning om forhåndsgodkendelse af den leje du som udlejer kan opkræve, skal indeholde:

• Ansøgers navn.
• Adressen på boligen der søges om forhåndsgodkendelse til.
• Om ansøger allerede udlejer et eller flere beboelseslejemål.
• Om lejemålet skal være tidsbegrænset.
• Om der er tale om en andelsbolig eller en ejerbolig.
• Om lejemålet er moderniseret/renoveret, og i givet fald hvornår. Hvis der findes dokumentation for moderniseringen, skal det vedlæggesansøgningen.
• Hvis du vil udleje din bolig møbleret, skal du sende en liste over inventaret sammen med din ansøgning.
• Om lejen skal være inklusiv eller eksklusive vand.
• I hvilket omfang det påtænkes, at lejer skal overtage lejemålets vedligehold, udover nøgle og låse.

Forhåndsgodkendelse af gennemgribende forbedring af lejemålet

Før du udfører gennemgribende forbedringer af et lejemål med henblik på at hæve huslejen, skal huslejenævnet ved besigtigelse konstatere, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, og dermed grundlag for at lejen kan hæves.

Huslejenævnet skal gennemføre besigtigelsen inden for fire uger fra, at de har modtaget en anmodning og dokumentation for gebyr.

Det koster 4.552 kr. i 2024 at indbringe en sag om forhåndsgodkendelse for nævnet (pr. lejemål). Hvis du indbringer sagen i 2025, koster det 4.597 kr.

Beløbet skal indbetales her:

• Registreringsnummer: 5035
• Kontonummer: 4690005

Husk at angive adressen på det beboelseslejemål, som klagen vedrører, på indbetalingen samt vedlægge dokumentation for indbetalingen, når du indbringer sagen for nævnet. 

Huslejenævnet skal fremsende en afgørelse senest 2 uger efter besigtigelsen. Afgørelsen er gyldig i 3 år.

Normtal

I forbindelse med driftsbudgettet har nævnet vedtaget følgende normtal:

Administrationshonorar 2024 og 2025:
3.600 kr. ekskl. moms pr. lejemål (inkl. udgift til revision).

Vicevært 2024 og 2025:
3.600 kr. ekskl. moms pr. lejemål eller efter dokumentation (inkl. udgift til trappevask).

Hvorvidt der skal tillægges moms, afhænger af reglerne i momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.